失敗しない不動産投資【中古】ワンルームマンションで収入を着実に確保する

 不動産投資で失敗するのは【ローン返済金額>家賃収入】となるケース。中古ワンルームマンションは販売価格が妥当で、収入の一部からローン返済をしていけば、税金や修繕費なども捻出できます。家賃変動も比較的抑えられるので収支見通しも立てやすく、冷静に投資判断をすれば失敗はかなり防ぐことはできるのです。

中古ワンルームマンションは販売価格が妥当

 まず新築は販売価格が高いのです。東京23区内で見ていると、新築はワンルームでも4000万円台。一方で、中古ですと2000万円台が主流です。中古は仲介だと手数料が3%掛かるので、見た目の価格よりも高くなりますが、それでも新築に対して中古の購入価格は半分ほどです。駅からの距離や設備、広さなど新築と中古で諸条件は大きく変わるわけでもないのに、新築物件は価格が高いので、当然ローンの金額も多くなります。物件の築年数以外の条件は新築と中古で変わらないのであれば、中古で十分です。

ローン返済金額が家賃収入を上回っていたら危険

 新築のローンは毎月のローン返済金額が家賃収入を上回ります(ローン>収入)。月10万円の家賃に対して、毎月13万円のローンを返すなど当たり前の世界。3万円持ち出しだけれど、それは「資産」になるからというトークを見かけます。これは超危険。売るときは買った値段より下がることがほぼ決定しています。そのような新築物件への投資では、毎月のローン返済金額が家賃収入を上回るので、返済につまずくと物件を手放すことになり思った通りの収益をあげられない結果となったり、売却資金を充ててもローンの残債が残っていて自己破産などになってしまうのです。

 あくまでも家賃収入が毎月のローン返済金額を上回る(収入>ローン)が基本。収入8万円に対してローン返済額が6万円の中古マンションにしておけば、税金、修繕費の備えにもなります。これが守れないのであれば、不動産投資は始める必要はありません

 普通の買い物に当てはめて考えてみれば当たり前ですよね?毎月の給料が20万円の人の支出が30万円だとしたら、お金の使い方見直さなきゃって思いませんか?

近隣の家賃相場を調べて収支見通しを立てる

 さらに、勘違いしがちなのは家賃収入です。

 新築物件の家賃は高めに設定されています。「私が最初の住人である」というプレミアムがあるので、高くて当然。しかし、マンション投資をする際はこれが落とし穴となります。

 最初の高めの家賃で借りてくれていた人が出て行ったら、次は中古賃貸マンションとして貸し出されます。このときは近隣の相場と同等になるので、新築時に提示されたプラン通りに収益が上がることなどありえません。新築のときの家賃が続くと想定してローンを借り入れてしまい、持ち出しが増えて返済不能に陥ってしまいます。今は家賃相場はネットで簡単に調べることができますので、中古相場の家賃で最初から想定しておきましょう。中古マンションであれば家賃はそれほど下落しませんので、税金や修繕費の余裕だけ持っておけば大丈夫。中古ワンルームマンション投資は収益の見通しも立てやすいのです。

  • 金融商品との使い分けの基本的な考え方はこちら