不動産投資【東京23区内】で着実に家賃収入を確保

 不動産投資では安く買って高く売るキャピタルゲインを狙うのか、安定収益を上げてインカムゲインを得続けるのか、その基本的な方針で投資先は大きく異なってきます。働くことでお金が入ってこなくなるわけですから、老後の不安解消やFIREを目指すのであれば、インカムゲインがある不動産投資は基本。東京23区内できっちり収入を確保しましょう。

不動産投資で重要なのは人口の流れを読むこと

 東京都の人口は基本流入が流出を上回ります。コロナ禍の2020年、東京は2013年以来の流出超になった月もありましたが、1年間で見るとやはり人口は流入の方が多い傾向は変わりません。他の都道府県で見ると転入超過となっているのは神奈川県、埼玉県、千葉県の東京圏、大阪府、福岡県、沖縄県及び滋賀県です。8都道府県以外は出ていく人が多く、その行き先は圧倒的に東京が多いのです。

(出典:住民基本台帳人口移動報告 2020年(令和2年)結果https://www.stat.go.jp/data/idou/2020np/jissu/youyaku/index.html

東京に来る人をイメージするとワンルーム需要は引き続きある

 東京に来る人ってどんな人でしょうか?

 就職、転勤、海外からの就労者、留学生など流入の経路は様々ですが、流入する時は単身者が多いのです。4月や7月など、人の動きが多く発生するときに入居の問い合わせも多くなりますから、市場が読みやすいというのがメリットです。また居住人口で見ると、23区が約960万人、市部が約420万人と2倍以上の差がありますので、23区に人口が密集していると見るのが妥当です。

「東京都の人口(推計)」の概要(令和3年1月1日現在)https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2021/01/28/01.html

郊外で不動産投資はうまくいかない 

 郊外で大学生向けアパートの不動産投資もありますが、こういった物件は入居者の分散ができていません。常に大学1年生がターゲット。4年間住んでもらったら再度新入生に入居してもらうということを繰り返します。これで回れば安定的なので、海外では学生寮投資は人気の不動産投資の方法です。さらに近年、都心回帰した大学も多くあり、大学が違う場所に移ってしまったら回収できなくなってしまいます。現在、都内には新規学部の創設はできないことになり、郊外や地方の大学の方が安定して学生の流入を見込めるのかもしれません。これからの少子化でそもそも大学の規模がどれくらい維持できるのか?という問題はつきまといます。

そうなると、なるべく入居者年齢の対象は狭めないことが肝心です。

 地方都市で支店長クラスの方向けに投資用物件を持つ方もいらっしゃいましたが、そもそも支店自体が統合閉鎖になりつつあるので、意味がありません。これから投資するのはもってのほか、今所有している物件も手放すことを早急に考えたほうが良さそうです。

家賃収入を安定的に得られるのが東京23区ワンルームマンション投資の魅力

 投資対象として比較するとすれば海外ですが、先進国の主要都市は東京都比較すると割高です。途上国に関しては、安く買って高く売ることでキャピタルゲインを得ることができる場合もありますが、政情不安などもあり市場の見通しを立てるのは難しいという問題があります。さらに言葉の壁、ローンの設定、海外送金、税務など大きな障壁があります。それであれば、東京23区内で着実に家賃収入(インカムゲイン)を確保する投資方法は合理的でより安定的な投資を行えるでしょう。

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